2025년 7월 스트레스 DSR 3단계 시행과 입주물량 감소

2025년 7월 스트레스 DSR 3단계 시행과 입주물량 감소가 부동산 시장에 미치는 영향

2025년 부동산 시장에서 가장 큰 변수로 작용할 것으로 예상되는 요소는 7월부터 시행되는 스트레스 DSR 3단계와 내년도 입주물량의 대폭 감소입니다. 이 두 가지 요소는 단기적으로는 부동산 시장을 냉각시킬 수 있지만, 장기적으로는 공급 부족으로 인한 가격 상승 압력을 만들어낼 수 있습니다. 특히 신축 아파트의 희소성이 높아지고 전세가격 상승이 매매가격을 견인할 가능성도 있어 주목할 필요가 있습니다. 이번 글에서는 이러한 변화가 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 자세히 알아보겠습니다.

7월 스트레스 DSR 3단계 시행, 대출 한도 최대 1억원 축소 전망

금융당국은 가계부채를 관리하기 위해 오는 7월부터 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계를 시행할 예정입니다. 스트레스 DSR은 미래 금리 변동 위험을 반영해 대출금리에 가산 금리(스트레스 금리)를 부과해 대출한도를 산출하는 제도로, 대출금리에 미래 금리 변동성 리스크를 반영하면 한도가 줄어드는 효과가 있습니다.

금융당국은 지난해 9월부터 DSR 2단계 조치를 시행하고 있으며, 은행권 주택담보대출과 신용대출 및 2금융권 주택담보대출에 수도권 1.2%포인트, 비수도권 0.75%포인트의 스트레스 금리를 적용했습니다. 올해 7월부터는 은행권과 2금융권의 주택담보대출과 신용대출, 기타대출에 1.5%포인트를 적용할 예정입니다.

대출 한도 최대 1억원까지 감소 예상

스트레스 DSR 3단계가 시행되면 대출 한도가 크게 줄어들 것으로 예상됩니다. 예를 들어, 연 소득 1억원인 A씨는 스트레스 DSR을 적용하기 전 총 6억6000만원(30년 만기, 분할 상환 조건)까지 대출을 받을 수 있었습니다. 그러나 7월 '3단계 스트레스 DSR' 실행 시 대출한도는 금리 형태에 따라 5억6000만원(변동형), 5억9000만원(혼합형), 6억2000만원(주기형)으로 줄어들게 됩니다. 이는 금리 형태에 따라 4000만~1억원(약 6~16%)까지 축소되는 수치입니다.

또한 연 소득 5000만원인 B씨의 경우, 스트레스 DSR 적용 전에는 총 3억3000만원까지 대출이 가능했으나, 7월부터는 2억8000만원(변동형), 3억원(혼합형), 3억1000만원(주기형)으로 2000만~5700만원(약 6~16%) 줄어들게 됩니다.

혼합형·주기형 대출에 더 강화된 스트레스 금리 적용 전망

더욱이 금융당국은 혼합형과 주기형 대출에 대한 스트레스 금리 반영 비율을 각각 80%, 60%까지 올리는 방안을 검토 중입니다. 현재는 변동형 대출에는 100%, 혼합형은 60%, 주기형은 30%만 반영하도록 설계돼 있습니다. 이 비율이 높아지면 대출 한도 축소 폭은 당초 예상보다 더 커질 전망입니다.

스트레스 DSR이 부동산 시장에 미치는 영향

대출 한도 감소로 인한 매수 여력 감소

스트레스 DSR 3단계가 시행되면 대출 한도가 줄어들면서 실수요자들의 매수 여력이 감소할 것으로 예상됩니다. 집값은 상승하고 있는데 대출금이 줄어들면 그만큼 본인 자본을 더 투입해야 합니다. 그러나 현재 경기가 좋지 않은 상황에서 추가 자금을 마련하기는 쉽지 않아, 결국 매수세가 크게 줄어들 가능성이 높습니다.

7월 이후 부동산 시장 냉각 예상

7월부터 스트레스 DSR 3단계가 시행되면서 부동산 시장 분위기가 상당히 식을 것으로 예상됩니다. 특히 하반기에는 금매(급매)가 많이 나오는 시기가 될 수 있습니다. 또한 토지거래허가구역 규제가 그대로 유지된다면 집값은 계속 하락 압력을 받게 될 것입니다.

3단계 시행 전 '막차 수요' 증가 가능성

금융권에서는 대출 한도가 큰 폭으로 줄어드는 규제가 본격 시행되기 전에 미리 대출을 받으려는 '막차 수요'가 발생할 것으로 전망합니다. 실제로 스트레스 DSR 2단계가 시작되기 직전인 지난해 8월에는 5대 은행의 가계대출 잔액이 한 달 새 9조 6259억원 증가하며 폭증한 바 있습니다.

2026년 아파트 입주물량 30% 감소, 서울은 '반토막'

전국 입주물량의 급격한 감소

한국부동산원과 부동산R114가 공동 발표한 '2025~2026년 공동주택 입주예정물량 정보'에 따르면, 2026년 전국 아파트 입주 예정 물량은 19만773가구로 2025년 27만4360가구 대비 30.5% 감소할 전망입니다. 2025년 입주 물량도 2024년 36만여 가구보다 20% 이상 감소한 수준입니다.

서울 입주물량 '반토막'

특히 서울의 경우 2025년 4만6710가구가 입주할 예정이지만 2026년에는 절반 수준인 2만4462가구에 불과할 것으로 예상됩니다. 심지어 세종시의 경우 2026년 입주 예정 물량이 0건으로 집계되었습니다.

건설 경기 침체로 인한 공급 감소

입주물량 감소는 착공 물량 감소의 여파로 풀이됩니다. 통상 주택 착공부터 입주까지 2~3년가량 소요되는데, 2022년 주택 착공물량은 38만3404가구로 전년(58만4000가구)보다 34.4% 감소했고, 2023년에는 이보다 더 줄어든 24만2188가구가 착공되는 데 그쳤습니다. 불과 2년 전에 비해 착공이 절반가량 감소하면서 2~3년 뒤인 2025년과 2026년 입주에 영향을 미치게 된 것입니다.

입주물량 감소가 전세시장과 집값에 미치는 영향

전세 시장 불안정성 증가

입주 물량이 줄어들면 전세 매물이 감소하면서 전세 가격이 상승할 가능성이 높아집니다. 특히 신규 아파트 입주 물량이 적은 수도권 및 인기 지역에서 전세가 상승세가 지속될 가능성이 큽니다. 예상되는 변화로는 전세 공급 부족으로 인한 전세 가격 상승, 세입자들의 전세 대출 부담 증가, 그리고 전세 매물 감소로 인한 월세 전환 증가 등이 있습니다.

기존 아파트 매매 가격 상승 가능성

신규 공급이 줄어들면 기존 아파트의 희소성이 증가하면서 매매 가격이 상승할 가능성이 높아집니다. 특히 신축 선호도가 높은 수도권과 인기 지역에서 가격 상승 압력이 커질 것으로 예상됩니다. 입주 물량 감소는 매매 수요 증가, 무주택자들의 내 집 마련 경쟁 심화, 재건축·재개발 기대감 증가 등으로 이어질 수 있습니다.

건설 경기 위축과 경제 전반의 영향

건설 경기 둔화는 관련 산업에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 입주 물량 감소는 건설사들의 신규 사업 추진 감소로 이어질 수 있으며, 이는 경제 전반의 위축을 초래할 수 있습니다. 건설업계 투자 위축으로 인한 일자리 감소, 건설 원자재 수요 감소로 인한 경제 성장 둔화 가능성, 주택 공급 부족으로 인한 장기적인 부동산 가격 상승 등이 예상되는 변화입니다.

향후 부동산 시장 전망과 투자 전략

하반기까지 하락 후 안정화 예상

전문가들은 2025년 하반기까지 스트레스 DSR 영향으로 집값이 하락할 것으로 전망하고 있습니다. 특히 토지거래허가구역이 해제되지 않는다면 하락세가 지속될 가능성이 높습니다. 하락세가 이어진 후 어느 정도 안정권을 찾아 머무를 것으로 예상됩니다.

2026년 이후 전세가격 상승 가능성

입주 물량 감소의 영향으로 2026년부터는 전세 가격이 상승하는 흐름이 나타날 가능성이 높습니다. 특히 신축 아파트 입주 물량이 적은 수도권에서 전세 가격 상승 압력이 가중될 것으로 예상됩니다.

2027년 전세가격이 매매가격 견인 가능성

2027년에는 전세 가격 상승이 매매 가격을 밀어올릴 가능성도 있습니다. 인구가 줄어드는 장기적인 추세에도 불구하고, 단기적으로는 입주 물량이 줄어드는 속도가 인구 감소 속도보다 빠르기 때문에 집값 상승 가능성이 존재합니다.

신축 아파트의 희소성 증가

입주 물량 감소는 곧 신축 아파트의 공급 감소를 의미합니다. 원래도 전체 주택 시장에서 신축 아파트가 차지하는 비중은 3% 정도로 낮은 편이었는데, 앞으로는 더욱 귀해질 전망입니다. 따라서 투자 관점에서는 구축 아파트보다 신축 아파트에 더 관심을 가질 필요가 있습니다.

지역별 투자 전략

서울에 집중하기보다는 경기도, 인천 등 수도권의 신축 아파트를 중심으로 살펴볼 필요가 있습니다. 지방의 경우에도 대구 수성구와 같이 학군이 좋고 지역민들이 선호하는 인기 지역을 중심으로 접근하는 것이 좋습니다. 각 지역마다 인기 지역이 있으니 그 지역들을 중심으로 관심을 가져보는 것이 좋은 전략이 될 수 있습니다.

DSR 규제와 입주물량 감소라는 두 가지 요소가 부동산 시장에 복합적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 단기적으로는 규제 강화로 인한 하락 압력이 작용하겠지만, 장기적으로는 공급 부족으로 인한 상승 압력이 존재합니다. 앞으로의 부동산 시장 변화에 대비하기 위해서는 이러한 두 가지 요소의 영향력과 시장 변화를 면밀히 관찰하는 것이 중요할 것입니다.

Citations:

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