토지거래허가제 해제 후폭풍: 강남 아파트 가격 7년 만에 최대 폭등

토지거래허가제 해제 후폭풍: 강남 아파트 가격 7년 만에 최대 폭등과 정부의 고민

서울 강남권 토지거래허가구역 해제 이후 아파트 가격이 급등하고 거래량이 폭증하면서 정부가 재규제를 검토하고 있습니다. 토지거래허가제 해제 한 달 만에 강남 3구 아파트 가격은 최대 4억원까지 상승했으며, 갭투자도 2배 이상 증가했습니다. 이번 글에서는 토지거래허가제 해제 이후의 부동산 시장 동향과 정부의 대응, 그리고 이러한 정책 변화가 부동산 시장에 미치는 영향에 대해 상세히 알아보겠습니다.

토지거래허가제 해제로 강남 아파트 가격 7년 만에 최대 상승

서울시는 지난 2월 13일 강남권 토지거래허가구역을 해제했습니다. 해제 대상은 국제교류복합지구 인근인 강남구 대치·삼성·청담동과 송파구 잠실동 아파트 305곳 중 291곳이었습니다. 현재 재건축을 추진하고 있는 이 지역 아파트 14곳은 투기 가능성이 있다며 해제 지역에서 제외되었습니다. 또한 서울시는 신속통합기획 재건축·재개발 사업지 123곳 중 조합 설립 인가를 마친 6곳에 대해서도 토지거래허가구역 지정을 즉시 해제했습니다.

토지거래허가구역 해제 이후 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)를 중심으로 집값 상승세가 두드러지게 나타났습니다. 한국부동산원 자료에 따르면, 3월 둘째 주 서울의 아파트 가격은 전주 대비 0.20% 상승했으며, 특히 송파구(0.72%), 강남구(0.69%), 서초구(0.62%) 등 강남 3구의 상승폭이 가장 컸습니다. 지난달 강남 3구에서 거래된 전용면적 84㎡의 이른바 '국민평형' 아파트 평균 가격은 20억 원을 넘어섰습니다. 이는 서울 전체 평균인 6억 원보다 훨씬 높은 금액으로, 강남 3구 집값이 동시에 20억 원을 넘긴 것은 3년 만입니다.

 

서울 아파트 2월 거래량 5천 건 돌파, 64%가 토허제 해제 이후 거래

토지거래허가제 해제는 거래량 증가에도 큰 영향을 미쳤습니다. 3월 15일까지 신고된 2월 서울 아파트 매매 거래는 총 5,138건으로, 이 중 토지거래허가 해제 후인 2월 13일 이후 계약 건은 3,281건으로 전체의 63.9%에 달했습니다. 이는 토지거래허가제 해제 이전 한 달간 거래량의 두 배에 가까운 수치입니다.

자치구별로 보면, 송파구가 428건으로 가장 많았고, 강남구 419건, 강동구 344건이 뒤를 이었습니다. 특히 강남구는 전체 419건 가운데 토허제 해제 후 288건이 계약된 것으로 나타났는데, 이는 2월 거래량의 68.7%에 해당하는 수치입니다. 송파구도 신고된 428건 가운데 62.6%인 268건이 잠실 토허제 해제 후 계약이 이루어졌습니다.

토허제 해제의 영향은 강남 지역에만 국한되지 않았습니다. 마포구 아파트 2월 거래량 289건 가운데 69.2%인 200건이 토허제 해제 직후인 13일 이후 계약이 이루어졌고, 성동구는 325건 중 68.6%인 223건이 토허제 해제 후 계약되었습니다. 이는 강남 지역의 가격 상승이 다른 지역으로도 파급효과를 미치고 있음을 보여줍니다.

잠실 엘스 아파트 사례: 거래량 5배 증가, 가격 3~4억 상승

 

토지거래허가제 해제의 영향을 가장 극명하게 보여주는 사례는 잠실 엘스 아파트입니다. 이 아파트의 경우, 2월 한 달간 16건의 거래가 이루어졌는데, 이는 1월의 3건에 비해 5배 이상 증가한 수치입니다.

가격 면에서도 큰 변화가 있었습니다. 1월에는 22억에서 27억 원 사이에서 거래되던 아파트가 2월에는 최고 30억 원에 거래되어, 한 달 사이에 3억에서 4억 원가량 상승했습니다. 특히 33평형(전용면적 84㎡) 아파트가 30억 원에 거래된 것은 이 지역의 가격 상승세를 잘 보여줍니다.

 

이러한 가격 상승은 토지거래허가제 해제로 인해 제한되었던 투자 수요가 한꺼번에 몰린 결과로 볼 수 있습니다. 토지거래허가제가 적용되는 동안에는 2년 이상 실거주 목적인 매매만 허용되어 투자 목적의 구매가 제한되었지만, 해제 이후 이러한 제약이 사라지면서 투자 수요가 급증한 것입니다.

 

갭투자 의심 거래 2배 이상 증가, 금액으로는 2.63배 폭증

 

토지거래허가제 해제는 '갭투자'라 불리는 투자 방식의 증가도 가져왔습니다. 갭투자란 전세금을 활용해 주택을 매입하는 투자 방식으로, 토지거래허가제가 적용되는 지역에서는 실거주 요건으로 인해 사실상 불가능했습니다.

조국혁신당 차규근 의원이 국토교통부로부터 제출받은 자료에 따르면, 올해 2월 '주택취득자금 조달 및 입주계획서'에 임대보증금 승계, 금융기관 대출, 입주계획 '임대'로 표시한 강남 3구 주택구매 사례는 총 134건으로 집계되었습니다. 이는 오세훈 서울시장이 토허제 해제를 예고하기 전인 지난해 12월(61건)과 비교해 약 2.19배 증가한 수치입니다.

더욱 충격적인 것은 금액 합계로, 지난해 12월 1,118억 5,700만 원에서 지난달 2,943억 700만 원으로 약 2.63배나 폭증했습니다. 서울 전 지역에서도 갭투자 의심 사례는 지난달 429건으로, 232건이었던 지난해 12월과 비교했을 때 약 1.84배 증가했습니다.

 

이러한 갭투자의 급증은 토허제 해제가 투자 목적의 주택 구매를 촉진했다는 증거로 볼 수 있으며, 이는 결국 아파트 가격 상승으로 이어졌습니다.

 

정부와 서울시, 토지거래허가구역 재지정 카드 검토

 

급격한 가격 상승과 투기 수요 증가에 대응하여 정부와 서울시는 토지거래허가구역 재지정 가능성을 검토하고 있습니다. 정부는 지난 3월 13일 김범석 기획재정부 1차관 주재로 제13차 부동산 시장 및 공급상황 점검 태스크포스(TF) 회의를 개최했습니다. 이 회의에서 참석자들은 주택 시장 상황을 면밀히 점검하고 비정상적으로 과도하게 가격이 상승한다면 즉시 토지거래허가구역 재지정을 추진하기로 뜻을 모았습니다.

 

최상목 대통령 권한대행은 적기에 대응 방안을 강구해 달라고 당부했으며, 국토부와 서울시는 합동 현장점검반을 가동해 이상 거래 정황을 살피고 있습니다. 또한 기획조사를 통해 적발된 위법 의심 행위는 국세청·금융위·지자체 등에 통보하고 경찰청에 수사 의뢰할 계획입니다.

 

정부는 주택 공급에 대한 시장의 신뢰 확보가 주택가격 안정에 필수적이라며 서울·수도권 주택공급 계획을 차질 없이 이행할 것이라고 강조했습니다. 특히 올 연말까지 강남 3구 등 선호지역 주택 물량이 예정대로 공급되도록 노력하고, 수도권 그린벨트를 활용한 3만 가구 규모의 신규택지 후보지 발표를 추진하기로 했습니다.

 

토지거래허가제의 역할과 의미: 투기 수요 억제를 위한 안전장치

 

토지거래허가제는 투기 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역 또는 그런 우려가 있는 지역에서 일정 규모 이상 토지를 거래할 때 기초자치단체장 허가를 받는 제도입니다. 주택은 2년 이상 실거주 목적인 매매만 허용하기 때문에 임대나 전세를 끼고 집을 매수하는 '갭투자'가 사실상 불가능합니다.

 

토지거래허가제에 묶인 아파트 단지를 거래하려면 관청의 허가를 받아야 하며, 허가를 받기까지 대략 2주 정도가 소요됩니다. 또한 실거주 요건이 추가되기 때문에 다른 아파트 단지에 비해 투자 수요가 들어올 여지가 적습니다. 이러한 이유로 토허제에 묶인 아파트 주민들이 토허제를 풀어달라고 강하게 요구하는 경우가 많았습니다. 투자 수요가 들어와야 아파트 가격이 더 오를 여지가 있기 때문입니다.

 

현재 서울시 토지거래허가구역은 △국제교류복합지구 14개 아파트(1.36㎢) △강남구 압구정동, 영등포구 여의도동, 양천구 목동, 성동구 성수동 등 주요 재건축·재개발 단지(4.58㎢) 등 총 52.79㎢(전체 9%) 규모입니다. 압구정, 여의도, 목동, 성수 지역은 2021년 4월에 지정되었으며 2026년 4월에 5년을 모두 채워 해제될 것으로 기대하는 주민들이 많습니다.

 

부동산 정책, 시장 상황에 맞는 일관성 있는 접근 필요

 

이번 토지거래허가제 해제와 그로 인한 시장 혼란은 부동산 정책의 일관성과 시장 상황에 대한 정확한 판단의 중요성을 다시 한번 일깨워줍니다. 서강대 일반대학원 부동산학과 권대중 교수는 "부동산 가격이 상승할 때는 규제를 해야 하고, 부동산 가격이 하락할 때는 규제를 완화해야 합니다. 그런데 1월부터 부동산 가격이 상승 국면에 접어들기 시작하면서 토허제를 해제했기 때문에 부동산 가격이 더 올라갔습니다"라고 지적했습니다.

 

정부 정책이 시장 상황과 반대로 흐르는 현상은 이번 정부만의 문제가 아니라 이전 정부들에서도 반복되어 온 문제입니다. 부동산 정책을 결정할 때 현장에서 활동하는 부동산 전문가들의 의견을 적극 수렴하는 것이 중요합니다. 이들은 최전선에서 부동산에 관심을 가진 수요자들과 투자자들과 가장 가까이 접촉하고 있기 때문에, 그들이 무엇을 원하는지, 어떤 정책이 나왔을 때 어떻게 움직일지 가장 잘 알고 있습니다.

향후 전망 및 부동산 시장에 미치는 영향

 

토지거래허가제 해제 이후 급등한 강남 지역 아파트 가격과 증가한 갭투자는 당분간 부동산 시장에 불안 요소로 작용할 것으로 보입니다. 정부와 서울시가 재규제를 검토하고 있다는 소식에 시장은 또 다른 혼란에 빠질 가능성이 있습니다.

전문가들은 단기간에 지나치게 오른 호가에 관망세에 접어든 분위기도 감지되고 있다고 말합니다. 실제로 일부 지역에서는 "1억 이상 올랐고, 큰 성수는 3-4억 정도 올랐습니다"라는 현장의 목소리가 들리며, "금액이 너무 올라갔다 보니 이제 좀 관망해야 되겠다"는 의견도 나오고 있습니다.

 

비즈한국이 서울시의 토지거래허가구역 해제가 아파트 가격에 미친 영향을 분석한 결과에 따르면, 토지거래허가구역에서 해제된 서울 삼성·대치·청담·잠실동의 아파트 매매가격은 한 달 만에 13% 올랐습니다. 해제 이후 30일간 평균 매매가격은 27억 5,037만 원으로 해제 이전 30일간 평균 매매가격 24억 4,158만 원 대비 3억 원(13%)가량 상승했습니다. 동일단지·동일면적 최고가를 경신한 매매 거래도 80건으로 전체 49%에 달했습니다.

 

서울시는 토지거래허가구역 해제 영향을 축소 발표한 것 아니냐는 비판도 제기되고 있습니다. 서울시 토지관리과 관계자는 "내부적으로 토지거래허가구역 해제 지역 거래량과 가격 변동을 매일 분석해 파악하고 있습니다. 토지거래허가구역 해제 지역의 해제 30일 전후 제곱미터당 매매 가격은 3,017만 원에서 3,160만 원으로 5% 정도 상승했습니다"라며 "집값 상승 영향을 축소한다는 오해의 소지가 있어 추후 발표에서는 토지거래허가구역 해제 지역에 한정한 실거래 분석 자료를 별도로 포함하도록 할 것"이라고 말했습니다.

 

결론

토지거래허가제 해제 후 발생한 강남 아파트 가격 폭등과 거래량 급증, 그리고 이에 대한 정부의 재규제 검토는 부동산 정책의 중요성과 영향력을 다시 한번 일깨워주고 있습니다. 앞으로 정부와 서울시가 어떠한 대응책을 내놓을지, 그리고 그것이 시장에 어떤 영향을 미칠지 주목해야 할 시점입니다.

 

부동산 시장의 안정을 위해서는 단기적인 대응책보다는 장기적인 관점에서의 일관성 있는 정책과 충분한 주택 공급이 필요합니다. 또한 정책 결정 과정에서 현장 전문가들의 의견을 적극 수렴하여 시장 상황에 맞는 적절한 정책을 펼치는 것이 중요합니다.

 

토지거래허가제를 해제했다가 다시 재지정하는 것은 시장에 혼란만 가중시킬 수 있습니다. 오히려 처음부터 시장 상황을 정확히 판단하고 적절한 정책을 실행하는 것이 모든 이해관계자들에게 더 바람직한 방향일 것입니다. 부동산 시장은 많은 사람들의 삶과 직결되는 중요한 문제인 만큼, 보다 신중하고 체계적인 접근이 필요합니다.