전세계약 10년 보장법안 발의, 부동산 시장 영향과 전망

최근 더불어민주당이 전세계약 10년 보장을 골자로 하는, 주택임대차보호법 개정안을 민생의제로 내놓으면서 부동산 시장에 큰 파장이 일고 있습니다. 현행 2+2년 계약갱신청구권을 10년으로 확대하고, 임대료 인상폭 상한 5%를 신규 계약에도 적용하는 이 법안은 임차인 보호 강화라는 취지를 담고 있지만, 시장 왜곡과 전세 물량 감소 등 부작용에 대한 우려의 목소리도 크게 나오고 있습니다. 법안의 주요 내용과 발의 배경, 예상되는 시장 영향, 그리고 앞으로의 논의 방향에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

법안의 주요 내용과 발의 배경

더불어민주당은 최근 '20대 민생의제'를 발표하면서 주택임대차보호법 개정을 통해 전세계약을 10년까지 보장하는 방안을 제시했습니다. 이 법안의 핵심은 임차인이 계약을 2년씩 최대 10년까지 연장할 수 있도록 하고, 그 이후에도 추가 연장이 가능하게 한다는 것입니다. 또한 임대료 인상률 상한 5%를 신규 계약에도 적용하겠다는 내용이 포함되어 있습니다.

 

현행 제도는 2+2년으로, 초기 2년 계약 후 한 번만 2년 연장이 가능하며, 연장 시에만 임대료 인상률이 5%로 제한됩니다. 하지만 4년이 지난 후에는 임대인이 임대료를 자유롭게 올릴 수 있어 임차인들이 큰 부담을 느끼고 있는 상황입니다. 예를 들어, 5억 원 전세 물건이 2년 후에 6억 원으로 상승했다면, 세입자가 1억 원이라는 큰 금액을 추가로 마련하지 못해 결국 이사를 가야하는 경우가 많습니다.

 

이런 문제를 해결하기 위해 10년 임대차 계약 갱신권을 도입하겠다는 것이 민주당의 입장입니다. 이는 해외 주거복지 선진국과 비교했을 때 우리나라 세입자의 평균 거주 기간이 3.2년에 불과해 주거 안정성이 낮다는 문제의식에서 출발했습니다.

법안 발의 전 유사 법안의 철회 과정

사실 이번 10년 계약갱신권 법안은 지난해 논란이 되었던 '무제한 계약갱신권' 법안의 축소판이라는 평가를 받고 있습니다. 지난해 말 진보당의 윤종오 의원 등 일부 야당 의원들은 세입자가 원할 경우 무제한으로 계약을 갱신할 수 있도록 하는 주택임대차보호법 개정안을 발의했습니다.

 

그러나 이 법안은 임대업계와 공인중개사협회 등의 강한 반발에 부딪혔고, 심지어 공동발의에 참여했던 민주당 의원 5명도 서명에서 빠지면서 결국 2023년 12월에 자동 철회되었습니다. 당시 '무제한 갱신'에 대한 부정적 여론이 거셌기 때문에, 이를 '10년'으로 수정한 형태로 재추진하는 것으로 보입니다.

임대차 2법의 시행 경험과 교훈

현재 논의되는 10년 계약갱신권을 이해하기 위해서는 2020년 7월 도입된 '임대차 2법'(계약갱신청구권·전월세상한제)의 영향을 살펴볼 필요가 있습니다. 임대차 2법은 4년(2+2)의 거주 기간 보장과 계약 갱신 시 임대료 인상률 5% 제한을 골자로 합니다.

 

이 법이 시행된 후 부동산 시장에는 여러 변화가 있었습니다. 한국부동산원 통계에 따르면, 임대차 2법 시행 전 57주간 서울 아파트 전세가격지수는 3.86% 상승했지만, 도입 이후 77주간은 8.13%로 상승폭이 두 배 이상 커졌습니다. 또한 임대차 2법 시행 이후 1년간 전국 아파트 전세가는 9.84%, 수도권은 9.29%, 지방은 10.38% 상승했습니다.

 

특히 2020년에는 전세가격이 7.5% 올랐고, 2021년에는 무려 12%가 상승해 2년 동안 약 20%가 오른 것으로 나타났습니다. 이는 법 시행 이전인 2019년 서울 주택 전세가 변동률이 -0.45%였던 것과 큰 대조를 이룹니다.

예상되는 시장 영향과 우려

전문가들은 전세계약 10년 보장 법안이 시행될 경우 여러 부작용이 발생할 수 있다고 우려하고 있습니다. 첫째, 전세 물량이 급격히 감소할 가능성이 큽니다. 한 번 전세계약을 체결하면 10년 동안 유지해야 하기 때문에 임대인들이 전세 대신 월세로 전환하거나 아예 임대 시장에서 철수할 수 있습니다.

 

둘째, 전세 가격의 폭등이 예상됩니다. 임대인들은 10년 동안 5%씩만 임대료를 올릴 수 있기 때문에, 처음부터 높은 가격을 책정할 가능성이 큽니다. 이미 2+2년 제도가 시행되면서 "어차피 다음에 못 올리니 이번에 많이 올려받아야지"라는 생각으로 초기 전세가를 높게 책정한 사례가 많았는데, 10년 계약에서는 이런 현상이 더욱 심화될 수 있습니다.

 

셋째, 전세의 월세화가 가속화될 것입니다. 임대인들이 장기간의 전세 계약을 회피하면서 월세로 전환할 가능성이 크고, 이는 결국 월세 가격 상승으로 이어질 수 있습니다. 월세가 오르면 다시 전세가가 오르고, 전세가가 오르면 집값이 올라가는 악순환이 발생할 수 있습니다.

 

넷째, 공실이 증가할 가능성도 있습니다. 전세가격을 낮추면 집값도 함께 하락할 수 있기 때문에, 급하지 않은 집주인들은 차라리 빈집으로 두거나 월세로 전환하려 할 수 있습니다. 이는 결국 주택 공급 감소로 이어져 장기적으로 임차인에게 불이익이 돌아갈 수 있습니다.

국민과 전문가들의 의견

흥미로운 점은 세입자들조차 반드시 더 긴 계약 기간을 선호하지 않는다는 것입니다. 전국 성인 남녀 2,000명을 대상으로 한 설문조사에 따르면, 임대차 계약 갱신 기간 선호도 조사에서 현행 2+2년을 선호한다는 응답이 54.1%로 가장 많았습니다. 오히려 2+1년이 그 다음으로 선호되었고, 더 긴 기간에 대한 선호도는 더 낮았습니다.

 

전문가들 역시 법안에 대해 우려의 목소리를 내고 있습니다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "10년으로 늘어나면 10년치 인상분을 한번에 받으려는 사례가 늘어나고, 무엇보다 시장이 왜곡되면서 임대주택 공급물량이 줄어드는 등 여러 부작용이 나타날 수밖에 없다"고 강조했습니다.

 

이창무 한양대 교수(도시공학)는 "당장 전세와 월세가 큰 폭으로 오르게 될 텐데, 그보다 큰 문제는 중장기적으로 민간 임대 공급이 줄어 결국 세입자에게 불이익이 돌아가게 되는 것"이라고 말했습니다.

 

김진유 경기대 교수(한국부동산분석학회장)는 장기 임대에 대한 해외 사례를 언급하며, "장기간 임차를 보장하는 해외 사례를 보면, 주택을 구매해 장기간 보유하며 임대용으로만 쓰는 '임대 사업자'가 흔하다"면서 "국내 주택 시장은 안정성이 떨어지고 가격 변동폭도 크기 때문에 10년 이상 계약을 유지해야 한다면 주택 임대에 뛰어들 사람이 큰 폭으로 줄어들 수밖에 없는 환경"이라고 지적했습니다.

해외 사례와의 비교

독일 등 유럽 일부 국가에서는 임차인이 원하면 사실상 무기한 계약 갱신이 가능한 제도를 운영하고 있습니다. 그러나 이들 국가는 대부분 월세 제도를 기반으로 하고 있어, 임대료를 내지 않고 전세금만 납부하는 우리나라의 전세제도와는 직접적인 비교가 어렵습니다.

 

또한 이러한 해외 사례에서는 주택을 구매해 장기간 보유하며 임대용으로만 사용하는 '임대 사업자'가 일반적입니다. 반면 한국은 임대 시장의 구조와 주택 가격의 변동성이 크게 다른 점을 고려해야 합니다.

근본적인 해결책으로서의 공공주택 확충

여러 전문가들은 민간 임대 시장의 규제 강화보다는 공공임대주택 확충이 더 효과적인 해결책이 될 수 있다고 지적합니다. 김진유 교수는 "여전히 임대주택 공급이 부족한 상황에서 민간 시장에 타격을 주기보다는, 공공이 적극적으로 투자해 수요가 큰 지역에 공공임대를 확충하는 방향이 옳다"고 제안했습니다.

 

박효주 참여연대 주거조세팀장 역시 "장기간의 주거 기간을 보장해 세입자 권리를 보호한다는 방향성은 바람직하다"면서도 "지금처럼 집값이 낮을 때에 정부가 적극적으로 주택을 매입해 공공임대를 최대한 늘리는 방안을 조속히 검토해야 한다"고 밝혔습니다.

앞으로의 법안 논의 일정

이 법안은 현재 발의된 상태로, 앞으로 국회에서 논의될 예정입니다. 정부는 이미 기존 임대차 2법에 대한 '폐지 수준'의 수정을 발표했고, 관련 제도 개선 방안 연구용역도 마친 상태로 조만간 공론화 작업에 착수할 예정입니다.

 

국토연구원은 연구용역에서 제도 폐지부터 개선까지 4가지 대안을 제시했으나, 대부분의 전문가들은 현실적으로 제도 폐지는 어려울 것으로 보고 있습니다. 혼란을 더 키울 수 있기 때문입니다. 정부는 현행 제도의 완화 및 보완에 무게 중심을 두고 있는 반면, 야권은 더 강화하는 방향으로 가닥을 잡고 있어 향후 치열한 논쟁이 예상됩니다.

 

2025년 4월 국회 상임위원회에서 이 법안이 논의될 것으로 보이며, 여야 간 의견 차이로 인해 최종 결정까지는 상당한 시간이 소요될 전망입니다. 만약 법안이 통과된다면 시행 전 준비 기간을 거쳐 2025년 하반기 또는 2026년부터 시행될 가능성이 있습니다.

주택 시장의 건전성과 균형점 찾기

부동산 정책은 집주인과 세입자, 양측의 이해관계가 첨예하게 대립하는 분야입니다. 세입자 보호는 중요한 가치이지만, 지나친 규제가 오히려 시장을 왜곡시켜 세입자에게 더 큰 피해를 줄 수 있다는 '규제의 역설'이 발생할 수 있습니다.

 

정치권의 과도한 개입보다는 시장 원리에 맞게 집주인과 세입자가 자율적으로 조율할 수 있는 환경을 조성하는 것이 중요하다는 의견도 있습니다. 동시에 주택 공급 확대를 통한 근본적인 해결책 모색이 필요합니다.

 

현재 국내 부동산 시장은 임대차 2법 시행 이후 전세 수급 불균형, 전세의 월세화, 임대인과 임차인의 갈등 심화 등 여러 부작용을 경험하고 있습니다. 이런 상황에서 10년 계약갱신권이 도입될 경우, 또 다른 시장 왜곡이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

균형 잡힌 정책 접근의 필요성

주택임대차보호법은 1981년 3월에 도입된 이후 22회나 법률이 개정되었습니다. 이는 정권이 바뀔 때마다 부동산 정책 방향이 변화해왔음을 보여줍니다. 그러나 주거 안정은 정치적 이슈가 아닌 국민의 기본적 권리로서 장기적이고 일관된 정책 방향이 필요합니다.

 

정부와 정치권은 단기적인 정치적 이익보다는 주택 시장의 건전한 발전과 국민의 주거 안정이라는 장기적 목표를 위해 균형 잡힌 접근을 해야 합니다. 이를 위해서는 임차인 보호와 함께 주택 공급 확대, 부동산 시장의 안정화 등 다각적인 정책이 함께 추진되어야 할 것입니다.

시민들의 선호와 현실적 대안

앞서 언급한 설문조사에서 대다수의 시민들이 현행 2+2년 제도를 선호하는 것으로 나타난 점은 시사하는 바가 큽니다. 더 긴 계약 기간이 무조건 세입자에게 유리하게 작용하지 않을 수 있으며, 시장의 왜곡으로 인한 전세 가격 상승 등의 부작용을 시민들도 우려하고 있는 것으로 보입니다.

 

정책 결정 과정에서는 이러한 시민들의 의견과 전문가들의 분석을 종합적으로 고려하여, 현실적이고 효과적인 대안을 모색해야 합니다. 특히 공공임대주택 확충, 주택 공급 확대 등의 기본적인 주택 정책이 병행되어야만 임차인 보호가 실질적인 효과를 거둘 수 있을 것입니다.

결론: 지속 가능한 주택 시장을 위한 방향

전세계약 10년 보장 법안은 임차인의 주거 안정성을 높이려는 취지에서 제안되었지만, 시장 왜곡과 전세 물량 감소 등의 부작용이 우려됩니다. 과거 임대차 2법 시행 경험을 볼 때, 규제 강화가 항상 의도한 결과로 이어지지 않을 수 있음을 알 수 있습니다.

 

지속 가능한 주택 시장을 위해서는 세입자 보호와 함께 주택 공급 확대, 공공임대주택 확충 등 근본적인 해결책이 병행되어야 합니다. 또한 정책 결정 과정에서 집주인과 세입자, 전문가 등 다양한 이해관계자의 의견을 수렴하여 균형 잡힌 접근이 필요합니다.

 

앞으로 이 법안의 국회 논의 과정을 주시하면서, 우리나라 주택 시장의 특성에 맞는 현실적이고 효과적인 대안이 도출되기를 기대합니다. 궁극적으로는 정치적 이해관계보다 국민의 주거 안정이라는 본질적 가치에 중점을 둔 정책 방향이 설정되어야 할 것입니다.